Новостройки Тбилиси 2026: шесть проектов, которые мы отобрали
В Тбилиси одновременно строятся сотни комплексов. Мы держим в работе короткий список — проекты, где знаем цены, темп стройки и репутацию застройщика. Вот он, по состоянию на июль 2026, с нашим мнением по каждому. Цены — ориентиры по данным застройщиков и korter.ge; наличие подтверждаем письменно.
Tbilisi Oriental by NEXT — вход в прайм от $85 000
Ортачала/Крцаниси, ул. Горгасали 8. 25-этажная башня-ландмарк в 300 метрах от Куры, 208 квартир (37–95 м²), от $2 250/м², сдача 2028 Q4. Условия — одни из лучших на рынке: 10% взнос и рассрочка почти 4 года.
Наше мнение: лучший «входной билет» в престижный район на пресейле. White frame даёт свободу в отделке, но заложите её в бюджет.
Tbilisi Downtown by NEXT — малоэтажный бутик у Авлабари
Авлабари/Исани, 5 блоков по 5 этажей, всего 223 квартиры, бассейн, spa, business lounge. От $2 250/м², двухкомнатные от $146 880, сдача 2027 Q3.
Наше мнение: малоэтажный премиум с полной инфраструктурой — редкий формат для Тбилиси, и в быстро дорожающем районе. Малое число квартир — меньше внутренней конкуренции за арендатора.
Green Diamond — лучший бюджетный вход
Дигоми, Maqro Group, ~1 700 квартир, комплекс сдан и достраивается очередями. $1 500–1 700/м², готовая 40-метровая квартира — от ~$60 000. Школа и детский сад прямо в комплексе.
Наше мнение: самый доступный качественный вход в Тбилиси. Семейные арендаторы со школой под окнами — это длинные договоры и минимальный простой. Динамика говорит сама: на старте метр стоил $700, сегодня — $1 500+.
Krtsanisi Resort Residence — резорт внутри города
Крцаниси, VR Holding, фазы сданы в 2020–2025. Бассейны (в т.ч. открытый «пляжный»), spa, корты, парк. 53–558 м², $1 600–2 350/м², вход от $118 874.
Наше мнение: уникальное для Тбилиси позиционирование «резорт в городе» — работает и долгосрочная, и посуточная модель. Хорош для тех, кто хочет часть года жить сам.
Archi Tower — прайм без сюрпризов
Ваке, Chavchavadze Ave 37, сдан. 23 этажа, квартиры 75–145 м², $3 000–3 950/м², вход от $225 000.
Наше мнение: консервативная ставка на лучший район города. Процент доходности скромнее, чем в Дигоми, но арендаторы уровня посольств и корпораций, максимальная ликвидность на вторичке — это плата за спокойный сон.
Mtatsminda Park — зелёный премиум с банковским тылом
Мтацминда/Окрокана, застройщик m² (группа TBC — крупнейший финансовый игрок страны). Частично сдан, от $2 900/м², вход от $186 728.
Наше мнение: сочетание «центрально и зелено» в Тбилиси почти не встречается, а финансовый тыл TBC снимает главный страх пресейла — риск недостроя.
Отдельно: почему мы любим NEXT Group
Два проекта из шести — от NEXT, и это не случайно. Международный девелопер, 2+ млн м² сданных проектов, партнёрство с Radisson (их Radisson Blu Gonio в Батуми продан на 84% до сдачи), прозрачная документация и гибкие рассрочки.
И уникальная вещь, которой нет ни у кого на рынке: программа фиксированного дохода — инвестор размещает капитал у застройщика на фиксированный срок под фиксированные ~8% годовых, без выбора квартиры и арендаторов. Это продукт застройщика, не банковский вклад и не наша гарантия; условия фиксируются договором. Кому подходит: тем, кто хочет доходность Грузии без операционных хлопот владения. Детали и актуальные условия — на консультации.
Как выбрать из шести
Стратегия решает: бюджетный максимум процента — Green Diamond; пресейл на рост — Oriental; баланс и формат — Downtown; жить и сдавать — Krtsanisi Resort; консервативный прайм — Archi Tower и Mtatsminda Park. Подробнее о логике выбора района — в разборе районов Тбилиси, о процессе покупки — в гиде по покупке в Тбилиси.
Пришлём актуальную подборку с планировками и ценами под ваш бюджет — оставьте заявку.